什么是容积率,容积率计算公式是什么?

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--Eva 2010年7月2日 (五) 13:52 (CST)

问题具体描述:什么是容积率,容积率计算公式是什么?


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容积率介绍

容积率(Plot Ratio/Volume Fraction):项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

  • 对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。
  • 绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
  • 一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。
  • 容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率的特性:

  • 容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。
  • 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。
  • 容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

  • 容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

补充

规划建设用地面积:是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

容积率计算公式

容积率=总建筑面积÷总用地面积

  • 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
  • 容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。
  • 容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为:
    • 独立别墅为0.2~0.5,
    • 联排别墅为0.4~0.7,
    • 6层以下多层住宅为0.8~1.2,
    • 11层小高层住宅为1.5~2.0,
    • 18层高层住宅为1.8~2.5,
    • 19层以上住宅为2.4~4.5,
    • 住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。
    • 并根据不同城市的特点有所差别。

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