如何节省房屋贷款利息?

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--Eva 2010年6月18日 (五) 15:38 (CST)

问题具体描述:如何节省房屋贷款利息?


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方法

一、尽量使用公积金贷款

公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多,特别是七折优惠利率取消后,两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房,公积金贷款最省钱。

对于首套房使用商业贷款,想购买二套房的购房者,使用公积金贷款更可省下不少利息。房贷新政实施后,二套房首付必须五成,利率最低上浮10%。公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款,尚没有政策变化。不仅仍可首付两成,更可享受3.87%的公积金利率,比7折利率还低。公积金贷款上限为50万元,放贷时间最长30年,如果房价过高,购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。

另外,由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分,只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了,再贷公积金房贷都可以。因此,最好是采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金的做法。

二、变更还款方式

对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者,可以向银行申请变更还款方式,将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款,达到省息的目的。

目前,多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。

以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算,采用等额本息还款法,利息超过71万元。而采取等额本金还款,支付利息款59.6475万元。两者相比,利息相差11万元左右。

不过,等额本金还款法并不适合所有的购房者,因为它的月供是倒金字塔式结构,也就是说早期还款数额较高,不适合贷款压力大的家庭。

三、提前还款选择缩短期限

随着银行优惠利率的取消,二套房利率的上浮,不少房贷者开始动用公积金或是存款提前还贷。在提前还款时,会碰到一个问题,那就是减少月供还是缩短贷款期限划算?

如果单纯从节省利息角度来讲,肯定是缩短贷款期限最划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单,只要掌握一条,本金还得越多,利息越省。如果选择缩短贷款期限,而月供不变,那么客户的还款周期会加快,因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供,那么每月还款压力会减轻,但因为每月所还本金减少,自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”

另外,提前还贷要算好账,比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,提前还款的意义就不大。

四、存款可抵扣贷款利息

对于有5万元以上资金的“房奴”来说,可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。

比如,光大银行济南分行推出了“天天省”房贷,有房贷者只要在还款账户中存入5万元以上的存款,银行将按一定比例视为提前还贷。这部分资金可获得相当于贷款利率的收益。

目前农行、招行、深发展等部分银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。客户选择存抵贷这一房贷理财账户后,只要客户卡内存款超过5万元,即可按相应比例抵扣贷款利息,并且卡内存款还是活期存款,随时支取,不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为5万元,也就是说如果账户有8万元,只有3万元可以参与抵扣房贷,并且抵扣比率各行不一样。

五、还可选择加快还款频率的个贷产品来节约利息

将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。这样本金还款频率加快,节约了客户对银行资金的实际占用;每月四周还多0-3天,全年还款26期,还款多了两期。可以在基本不增加还款压力的情况下,减少了大量的利息支出。

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