如何通过中介交易二手房

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--Eva 2009年8月19日 (三) 21:14 (CST)

问题具体描述:二手房交易有很多需要注意的事情,对于没有经验的我们,在与中介打交道,交易二手房时是如何办理交易手续的?需要注意些什么?

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通过中介介绍,选择到满意的二手房后,最后一步就是与卖方签订《××市房地产买卖合同》。在签合同时,千万不能草率。不要一味依赖中介全权处理,相关的合同、办理手续,还是自已亲力亲为比较好,以免带来不必要的纠纷和后顾之忧。

步骤

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:

  • 买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  • 如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  • 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
  • 立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
  • 缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  • 办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  • 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
  • 买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

如何识别中介

  • 看看中介是不是有资质证书,从事房地产经纪业务需要专项审批的。
  • 看看中介的实力,是不是注重品牌,人员素质如何,专业知识如何,因为人员水平决定了他们是否可以给你找到合适满意的房源。同时了解一下这个中介获得的相关荣誉。
  • 看中介的广告,版面比较大的一般来说实力也比较强,信息量比较大。
  • 这个中介是否进行“现金收购”业务,如果中介花重金收购的房屋,不赚取差价的可能几乎没有。
  • 中介在进行交易的时候是不是允许见到业主,交易过程是不是透明,有些赚取差价的中介总是处处回避业主,生怕客户和业主谈到价格问题。
  • 签订合同时是不是签订《三方协议》或是《居间合同》,就是说是不是在中介、客户和业主共同参与的情况下订立的合同

补充

二手房买卖需要准备的证明材料:

  • 卖方:产权所有人的身份证、户口本、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》
  • 买方:
    • 借款人的身份证、户口本、手章、公积金卡、查询单。
    • 借款人已婚时要提供配偶的身份证、户口本、手章(夫妻不在同一户籍提供结婚证)。
    • 夫妻双贷的,借款人配偶除需提供以上资料,还需提供公积金卡和查询单。
    • 组合贷款超出公积金偿还能力的还需提供借款人的《职工固定经济收入证明》(建行版)。
    • 借款人为非本市户口的需提供暂住证。
    • 购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效:
      • 香港地区:经国家司法部授权的香港律师公证;
      • 澳门地区:中国法律服务(澳门)公司;
      • 台湾地区:经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送武汉市公证员协会,当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章;
      • 外国:经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
  • 二手房买卖税费计算方法
缴费方 费用名称 税费率
买方 契税 交易价×1.5%(个人普通住宅)
面积超过144方的住宅、写字楼、商铺 交易价×3%
交易手续费 交易面积×3元/平方米
交易印花税 交易价×0.05%
产权登记费 个人:50元/人(每加一人加10元)
工本印花税费 5元/证
业主 交易服务费 建筑面积×3元/平方米
交易印花税 交易价×0.05%
土地出让金 按房管部门规定
土地契税 土地出让金×3%
房改房购分摊 按房管部门规定
个人所得税 据实征收(成交价全额-房产原值-合理费用)×20%  核定征收(交易价或核准价-房产原值-合理费用)×20%
营业税(含附加费) 转让收入×5.5%(个人住宅五年内)
其他(同上) 增值额×5.5%
增值税 按税务部门规定
涂消抵押查册费 按房管部门规定
  • 二手房征个税计算方法:
    • 个人出售已购公有住房:应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平米-合理费用 应纳税额=应纳税所得额×20%
    • 已购公房产权人补交出让金后变为售商品房:应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平米-补交的土地出让金-合理费用 应纳税额=应纳税所得额×20%
    • 个人从市场上购买已购公房按规定补交出让金后变为可售商品房:应纳税所得额=销售额-购买价款-补交的土地出让金-合理费用 应纳税额=应纳税所得额×20%
    • 个人从市场上购买已购公房按规定补交出让金后变为可售商品房:应纳税所得额=销售额-购买价款-补交的土地出让金-合理费用 应纳税额=应纳税所得额×20%
    • 个人从市场上购买的其他商品房:应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用 应纳税额=应纳税所得额×20%
  • 房地产买卖合同何时生效:
    • 如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即为生效。
    • 交易双方对合同的效力可以约定附加条件,附加条件自合同成立时生效。
    • 交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效。
    • 双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证,此时合同方才生效。
  • 相关法律法规:

根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

诀窍

  • 以一套2004年70万元购买的商品住宅为例:如果不计算装修、贷款、中介佣金等费用,房价涨幅在7.5%就可以不赔。但如果加上6万元装修费和20期贷款等费用,就要涨到26%才能不赔。
  • 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即个税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%。

注意

  • 交易前,要验明中介公司的真实性和法律资格。通过中介公司购买二手房,要先同中介公司签订房产经纪合同,待产权交易即将形成时,再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前,一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书;要验明原房主对中介方的授权委托书,以确认中介方是原房主的合法代理人,避免遭遇欺诈。另外,要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。
  • 要核实并写明签约主体。买卖双方在签订二手房买卖合同前,首先确认签约主体的真实性,主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下,该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题,就有可能上当受骗或者遗留后患。
  • 要写明违约赔偿责任和赔偿金额。房产交易过程复杂且金额较大,有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决,就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。
  • 要写明付款和过户时间。对首付款和尾款,房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此,合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限,因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合,必须事先确定并在合同中写清楚。
  • 要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时,还应注意确定和写明:
    • 房款的金额是否写清楚?
    • 付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
    • 购房者如需按揭贷款,在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者,要先了解贷款银行的操作程序及规定,一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度,造成贷款审核不能通过,目前武汉大多数银行可以贷款七成);
    • 何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者,也需要在合同的附件中列出明细清单);
    • 交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担,交房后由购房者承担。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一,如果界定不清,日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。

警告

  • 购房者一定要对售房者有较为全面的了解:查看产权所有人的身份证件,房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
  • 对即将进行交易的房产也要进行必要的了解:售方提供的房屋产权证是否属实?房产面积多大?该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?该房产是否已设定抵押?
  • 某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后,仍会带其他客户看房,谁出价高他们就把房子卖给谁,为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。 如果看中了某套房子,就一定要尽早和房主见面,当面签订合同,交付定金,千万不要完全依赖中介公司。
  • 定金、首付款、尾款最好都是当面亲自交给原房主并当场取得收据,不要把这些款项交给中介公司或者委托中介公司转交。
  • 房地产的风险责任,自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任。
  • 交易主体的风险:具体说就是出卖人并非房屋所有权人,未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房,比如:
    • 夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋
    • 不通知房屋产权共有人就私自卖房
    • 职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋
  • 交易房屋的风险:这包括多种情况:
    • 用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;
    • 房屋权属有争议;房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权益的;
    • 房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;
    • 被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;
    • 用于交易的房屋存在质量瑕疵。
  • 交易手续的风险:房屋属于不动产,则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
  • 交易合同的风险:如果双方对权利义务约定不明,或者合同条款签订不明确,那么其中一方的权益就容易受到损害。
  • 产权风险:购买二手房也要认准产权,以免房屋今后不能出手。按规定,买卖双方要缴纳相关税费,办理产权过户手续,房地局才会核发过户后的产权证。

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