存量房贷真的要上调利率吗?

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--M1oCoO 2010年4月27日 (二) 13:22 (CST)

问题具体描述:

有消息称,中国银行将上调存量房贷客户的贷款利率,这是不是真的?

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回答

2010年4月23日,中国银行在其网站宣布,该行将上调存量房贷客户的贷款利率。

中国银行称,将严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策。该行除了明确将严格执行此前国务院房贷政策调整要求,此外还将根据与客户合同中的约定,在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

中行表示,对于新购房者而言,将执行总行新的房贷政策。

  • 对于购买建筑面积90平方米以上的首套房家庭,首付比例不低于30%;
  • 对再次申请贷款购买第二套房的,首付比例不低于50%,利率不低于基准利率的1.1倍。
  • 首套房的7折利率将升至85折。
  • 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。

业内人士表示,因七折贷款实质上已不能创造盈利,中行的做法可能引来其他银行跟进。招行与民生两家银行相关房贷业务经理表示,正在等待总行下发相关细则和规定。而建行、工行、光大、北京等银行目前对存量房贷利率也还没有统一的上浮措施,但不排除未来总行会出台相关规定的可能。

27日,招行、农行等商业银行也表示,存量房贷政策目前没接到总行通知,仍维持不变。对于“叫停”存量房新政,中行各分行解释说,因总行下发的新版《个人购房贷款合同》正在制定实施细则,暂未推广,因此存量客户将不做调整。

不过,据了解,随着总行的房贷新政出台,目前咨询的市民非常多。银行人士则认为,如果贸然调整存量房政策,银行会受到比较大的压力。

补充

有房产界人士表示,若把利率由7折提高至8.5折,将增加贷款人的还贷成本。部分贷款人可能面临无力偿还放贷的问题,甚至出现断供的情况。

对此,商业银行纷纷表示,假设买房者停止月供,则银行有权收回房产将其拍卖,拍卖所得若不能偿还按揭款,则买房人仍负有还款义务。

大多数购房者认为,银行贷款是基于该套房产发放的;假设房屋减值,而购房者断供,银行最大权限在于将房屋收回拍卖,而购房者最大亏损应为首付款和所缴纳月供,银行没有权利对剩余亏空向投资者追偿。

存量房贷,是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。央行当时决定,自2008年10月27日起,金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

据了解,购房者可以选的还款方式有等额本息和等额本金还款法两种。

  • 等额本息:每月还款额是固定不变的
  • 等额本金:刚开始月还款额较大,逐月递减。

同样期限内的贷款,等额本金还款法要比等额本息法节省不少利息。例如贷款35万20年期,按7折利率,如果用等额本息还款法,每月还款2150元,用等额本金还款法,还款额前期每月2600元左右,逐月递减至后期每月1400元左右,利息则比等额本息少了差不多2万元。

最省利息的提前还款法:若没有能力一次还清,可在能力范围内提前偿还一部分,剩余的贷款保持每月还款额不变,如此便缩短了还款期限,可以省不少利息。

银行计算利息,是按照所借款项占用的时间来计算的,等额本金之所以比等额本息利息产生得少,原因就是等额本金还款法,前期还的本金较多,剩余的本金占用的时间随之就减少,因而利息也就少。

购房者在选择还贷方式特别是提前还贷方式时,只要以“缩短偿还期限”为准则,自然就能达到“减少利息支出”的目的。

提醒

随着近日中国银行宣布取消存量房贷的7折利率,首套房贷的优惠也随之而去,原本打算按部就班还贷的一些市民都在酝酿着提前还贷。

其实提前还贷能不能节约利息支出,就得看是提前几天。因为银行的年利率是按360天计算的,而一年却有365天。因此,对于是1年期的贷款:

  • 若提前还贷,使贷款的实际天数少了360天,你就能节约利息支出。
  • 若使贷款的实际天数大于360天,就会很冤枉地多支付利息。

银行有规定,1年期的贷款,实行“一次性还清贷款本息”的还贷做法:

  • 贷款到期还款,利息按“贷款本金×年利率”计算。
  • 贷款提前还款,按“贷款本金×贷款日利率×贷款实际天数”计算利息。
  • 银行对于日利率的计算公式为:年利率÷360天。

相关视频

  • 酷六视频:中国银行率先上调存量房贷利率

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