山东最牛商品房公摊是怎么回事?

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--M1oCoO 2010年4月27日 (二) 16:57 (CST)

问题具体描述:

山东省高密市上演史上最牛公摊面积荒诞剧,公摊系数高达52%,能介绍下具体情况吗?

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介绍

山东省高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘,上演史上最牛公摊面积荒诞剧。贵宾首府项目在看房时,样板间是宽敞精致的小二居,厨房卫生间一应俱全;收房时,看到的却是狭窄简陋的一居室,房里只能放下一张床。二百多户业主好不容易买到房,却发现套内面积缩水一半,公摊系数高达52%。

调查发现,52.35%的公摊系数背后,暴露出从法规到监管的真空和漏洞:

  • 商品房合同关于公摊面积的内容亟待规范。
  • 对公摊面积缺乏上限规定。
  • 对于酒店式公寓没有明确界定。

翻看几十份贵宾首府项目的商品房合同,发现其中都藏有陷阱:每份都仅标明建筑面积,对套内面积、公摊面积等都未填写,也丝毫未提及公摊系数。目前,已有多名购房人委托律师准备提起诉讼。

住房城建部一名工作人员表示,我国相关法规就公摊面积仅制定了测算标准和原则,由于项目各不相同,没有对上限进行规定,对酒店式公寓的界定同样如此。

《高密市天正房产测绘有限公司关于贵宾首府综合楼预测面积的说明》中显示,从3层到20层,房屋的公摊系数达48.63%。而在贵宾首府一楼大堂内,还贴有一份由当地多部门联合验收的文件,其中公摊数据赫然在目:该楼盘从3层到20层,公摊系数达52.35%。

根据开发商和政府部门的解释,48.63%的数据来自图纸的预测算,52.35%的数据来源于房管局测绘公司的实地测绘,都有依有据、科学可靠。

开发商潍坊福城置业有限公司办公室主任李伟解释,不同的使用功能决定了不同的公摊面积。贵宾首府不是单纯的住宅,而是“酒店式公寓”,五部电梯、两个楼梯间,宽敞的走廊和大堂,都要算入公摊面积,所以才那么大。

高密市建设局副局长徐怀章介绍说,建设局主要负责该项目的监管,贵宾首府项目从规划到建设、施工、验收,相关手续是齐备的。在开发商通知业主收房后,部分业主由于公摊面积过大不愿收房,高密市为此专门成立“驻贵宾首府工作组”,联合房管局、规划局、土地局等多个部门展开调查。

徐怀章说,作为工作组负责人,他曾就公摊问题专门向山东省建设厅咨询,得到的答复是,国家对于公摊面积的上限并无规定,无论公摊多大,都不违法违规,“只能说明这个项目的设计有问题。”

问及公摊为何如此高时,徐怀章进一步解释了调查原因,说主要因为项目按酒店式公寓来设计,“每层楼面积不到1000平方米,却有5部电梯,加上消防通道、大厅、配电室等公共设施,公摊面积自然就大了。”而对于“酒店式公寓”到底属于“商用”还是“住宅”,徐怀章说,他也不清楚。

调查发现,开发商在规划时标明项目用途为“酒店式公寓”,而在销售时,与业主所签订合同的用途却是“住宅”。对此徐怀章说:“我认为这是开发商的营销策略。”

补充

商品房应分摊的共有建筑面积包括:

  • 各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
  • 套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙墙体水平投影面积的一半。

不应分摊的共有建筑面积包括:

  • 从属于人防工程的地下室、半地下室。
  • 供出租或出售的固定车位或专用车库。
  • 幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

共有建筑面积分摊原则为:

  • 产权双方有合法权属分割文件或协议的,按其文件或协议计算分摊。
  • 无权属分割文件或协议的,可按建筑面积比例进行计算分摊。

共有建筑面积的分摊方法是:

  • 多层商品住宅楼:须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
  • 多功能综合楼:须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

住宅楼公摊面积计算方法为:

分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)

提示

  • 公摊面积多少,以实测为准,是在开发商申请销售许可证时,由主管部门(市房地局)所承认的,有专业资质的测绘公司实测的结果。
  • 公摊面积绝不是由开发商发布的,更不得随便发布。
  • 一些开发商以所谓的 “图纸公摊”和“估算公摊”发布信息,事先既不告知这只是个参考,也不向消费者“明示”,这是不诚信行为,是在“糊弄”消费者。
  • 在签订购房合同前,务必弄清以下内容,例如:设计的套内面积是多少?公共设施有些什么,公摊面积是多少?实际得房率是多少?最好是将这些数据写在购房合同中,合同中没有的,可以通过与销售方签订补充协议的方式解决。
  • 房产建筑面积计算口诀:外墙隔墙量中线,套内墙体全计算;阳台区分封闭否,封闭全算未封半。量具离地一米二,阳台应测底平面;本楼共用本楼算,多楼使用不能摊。

相关视频

  • 优酷视频:无良开发商 公摊面积高达52%

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