房屋抵押贷款必须要注意哪些问题?

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--Eva 2010年3月25日 (四) 10:00 (CST)

问题具体描述:房产抵押贷款要注意哪些问题?


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介绍

一、新房抵押贷款注意事项

1、抵押房产类型:“房贷”的第一前提是用房产抵押,所以抵押房产的类型也决定了你是否能够办理贷款。

  • 购商品房或经济适用住房时要了解开发商是否已办理了《预售许可证》;是否已同资金管理中心或商业银行签约;这些都是能否办理贷款的前提。如开发商还没有同金融机构签约,您还想办理贷款的话,您可以携带相关资料到市房屋置来担保公司办理抵押旧房购新房的贷款担保业务。
  • 在购买经济适用住房贷款时,要注意外地人是不能购买经济适用住房,也不能办理贷款;
  • 在购买集资建房时要注意个人产权所占比例的多少,最后办理的是房屋共有权证,抵押时的面积也是个人产权的部分;
  • 购拍卖房产贷款前要了解好该房产是否能开据发票还要知道该房能否办理房屋所有权证,能否办理房产抵押后才能参与竞拍(这种拍卖房的贷款在房屋置业担保公司可以办理);
  • 动迁户获得拆迁人的货币补偿后要求贷款的,要提前向开发商了解办理产权手续,了解开发商是否已同房屋置业担保公司签订《合作协议》。因为一般在动迁户在交差价购房贷款时,开发商的《预售许可证》还没有办完,这种情况的贷款一般只有在房屋置业担保公司才能办理。

2、利率的选择:商品房或经济适用住房贷款时,首选是公积金贷款,贷款利率最低,但是在购房时要问清开发商是否已同资金管理中心签约,否则只能办理商业贷款。

3、签好购房合同:购商品房签约要看清所签合同是否是由房产住宅局和工商局联合监制的《商品房买卖合同》或《经济适用住房合同》,否则不能办理房屋所有权证也不能办理贷款。

二、“二手房”抵押贷款注意事项

1、购房时注意房屋的建成年限:一般只有在10年内建成的私有房产才能办理贷款。

2、房屋基本情况

  • 注意房屋的装修、地段、陈旧程度等情况,如果地段过于偏僻、没有进行装修并且较为陈旧的房屋是不能够进行贷款的。换言之就是要注意房屋的变现能力和总体价值,因为一般银行对贷款金额都有限制,低于10万的较难办理。
  • 注意房屋的结构是否有改变,房屋所有权证的用途是否相符,否则不能办理贷款;还有房屋所有权证的地址与实际地址是否相符,如不符还要到房屋所在地居民委开据地址变更证明后才能办理房屋贷款。
  • 如所购房产是独体楼的商户用房或面积较大的商户用房,购买前还要看是否有土地证,否则不能办理房屋贷款。

三、抵押贷款注意事项

1、利率:抵押贷款有多种形式办理方式,不同方式的利率并不相同。

2、用途:银行一般要求贷款房提供合理的贷款用途才可以办理,比如:装修、助业、消费等。当然,如果不能够提供合理、安全的贷款用途,一般中介公司会想办法进行处理。

3、收入证明的开据:公积金贷款一般要求工资收入的40%用于还贷款;房屋置业担保公司的商业贷款一般要求工资收入的50%用于还贷款。所以,购房前要根据自己的工资收入,了解自己能到底能贷多少,在决定购买什么价位的房子。

4、收入不稳定的购房贷款:如果因您的收入不稳定或信贷员不易核实您的收入,在商业银行办不了贷款时,就到房屋置业担保公司办理。如:个体户和出租车司机这类收入相对不稳定和职业,在房屋置业担保公司很容易办理房屋贷款,这里的政策相对宽松。

5、外地人办理商业贷款的注意事项

  • 外地人办理商业贷款一般银行要求借款人在本地有稳定的收入外,还要到户口所在地开据户籍证明(有的银行还要求办公证);
  • 而房屋置业担保公司对外地人的要求要在本地有收入外再办理个暂住证即可。

补充

在办理房屋抵押贷款时有下面四点需要注意

1、书面文件要写细

  • 发生借贷时,应尽量有明确的借贷双方的书面文件,对于借款数额、是否存在利息、还款时间等都应做明确的约定。
  • 为保证还款,还可以约定担保人或约定其它担保方式;如果可能,还应该写清借款用途,不要只简单写“今收到某某借款××元”,这种简单的书面文件有时甚至对谁是借款人都无法证明。

2、约定利息不能违反规定

  • 民间借贷如果不约定利息,视为无息。如果约定利息,则要注意不得违反法律法规。
  • 最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的有关规定,“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)”。

3、借款期限要清晰

  • 双方可以约定还款期限,也可以不约定。未约定还款期限的,视为约定不明,按《合同法》的规定,双方可协商。这种情况下,还款方可以随时还款;出借方也可以随时要求还款,但应给对方适当的时间准备。
  • 从我国现行的抵押登记和形式上看,由于以前绝大多数为金融系统作为债权人,考虑借款期限的不同,相应的贷款利息也不同,从而产生了相应的具体借款期限。

4、登记及诉讼时效有规定

  • 借款纠纷的诉讼时效为2年,从权利受到侵害起计算时效。具体到借款,如果约定还款日期的,则从到期起算;未约定还款期限的,从债权人要求债务人还款起算。根据《物权法》第二百零二条的规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期行使抵押权,未行使的人民法院不予保护。”
  • 同时房地产抵押登记,自抵押登记之日起抵押生效。抵押期限到期后,抵押双方应在还款后持相关材料到当地房产管理部门办理抵押注销。不论抵押期限是否到期,只有办理抵押注销登记手续,抵押权才从实体程序上予以消灭。
  • 《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载有未成年人的,在办理抵押登记时,除正常受理的材料外,《借款合同》中的“用途”应明确约定为“购房”、“助学”或“医疗”等。此外,还应同时注意以下三点:
    1. 监护人出具承诺公证,带上身份证和户口本原件、复印件到登记窗口签字(未成年人由监护人代签),并由工作人员核对后加盖核对章
    2. 如果未成年人与监护人不在同一户口本上,还需要提供监护人的结婚证原件、复印件或者未成年人的出生证明原件、复印件,以此证明监护人与未成年人的监护关系。
    3. 《房屋所有权证》和《国有土地使用证》只要记载有未成年人的,不能办理抵押登记为他人提供担保。

提示

  • 有的债权人认为,只要持有债务人的房屋“两证”,债务就没有风险了。这种做法和认识是错误的,因为房地产抵押必须到当地房产管理部门办理抵押登记,自抵押登记之日起抵押生效。

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