收房时,发现房子与买卖合同上不符怎么办?

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--银鸢 2010年3月10日 (三) 15:37 (CST)

问题具体描述:

收房时,发现房子与买卖合同上不符怎么办?

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收房时,发现房屋面积与约定不符的解决方法

房屋面积与约定不符有两种可能:

  • 一是在收房时开发商提供的测绘证明上标明的面积与原合同约定的面积不同,这往往是在期房销售过程中出现的,因为实际施工和当初的设计多少有一些偏差是正常的;
  • 另一种是购房者认为房屋的实际面积与测绘面积不同。

期房交房时面积发生变更后如何处理,这个问题在实践中非常普遍,处理这类问题,总的原则是“有约定从约定,无约定依法定”。对于交房时房屋实际面积与合同不符如何处理,要看双方的合同是如何约定的,如果有约定的处理方案,则依双方的约定;如果没有约定,则按法定的标准处理。

法定的依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条规定.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面移的,面积误差比在30i,以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

这个司法解释规定得很清楚:面积增加或减少,但误差在3%以内,属于正常,双方据实结算,多退少补;面积减少,误差超过3%,购房者可以选择解除合同,开发商要返还购房款利息(实际上购房名还是吃亏了);也可以选择继续履行,开发商要返还误差在3%以内的房款,对超过3%部分的房价款要双倍返还;面积增加,误差超过3%,购房者可以选择解除合同,同样的返还购房款和利息(同样是吃亏),也可以选择继续履行,那就由购房者补交误差在3%以内的购房款,对超过3%以上的面积不必再付钱了,直接归购房者。

但是,如果双方在购房合同中约定了明确的处理方法,则按双力的约定处理。通常我们会碰到有的开发商在合同中直接约定类似于“最终面积以实测为准,如有增加或减少,最终以实际测绘面积结算,多退少补”。通过类似于这样的手段,开发商想剥夺房屋面积发生变化;时购房者的话语权,我们在签订合同的时候不得不防。建议认真阅读、‘理解上述司法解释的规定,购房者在合同中约定的权利,至少不要更低于这个司法解释,否则有约定还不如没约定。

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例子:新华网合肥7月3日专电(路子、肖献松)房屋开发商在出售房屋时,声称房屋的层高可达到4.4米,但实际交给业主时,层高却变成了3.8米。业主认为开发商是在做虚假宣传欺骗消费者,将其告上法庭,要求赔偿。

据王某称,2003年11月28日,他和安徽某房地产公司签订了房屋买卖合同,购买位于合肥市敬亭山路的某套商品房。合同中,房屋开发商承诺房屋的层高为4.4米。2004年9月30日,房产公司交付房屋。但他发现接收后的房屋层高实际为3.8米。尽管他多次与房产公司协商,但双方未能达成一致意见。2004年12月13日,他向合肥市瑶海区法院起诉,要求法院判令房地产公司退还其房屋价款70000元等。

庭审中,房地产公司辩称,合同中所写的房屋层高4.4米,系售房人员笔误造成的。但由于没有证据证明,法院并未采信。

法院认为,王某和房地产公司签订的合同合法有效。出售商品房面积或空间尺寸误差从法律意义上说均属于物的瑕疵,原告可以请求行使解除合同或价款减少的权利。

法院同时认为,关于减少价款数额的确定应综合考虑以下4个方面因素:首先是房屋层高对房屋价格的影响;其次是空间尺寸的减少给房屋使用功能造成的影响;第三是被告因该违约行为减少支付所获得的利益;第四是被告在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

该案在合肥市瑶海区法院作出一审判决,法院判令被告从原告支付的总房款中退还21868.23元,并于判决生效后10日内付清。

据有关法律专家介绍,如果开发商为了吸引市民购买房屋随意宣传房屋层高,但最后并不能达到,市民可以起诉开发商违约,并要求得到赔偿。

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