请问存量房贷是什么意思?

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--大口吃肉,大口喝酒 2010年4月27日 (二) 14:39 (CST)

问题具体描述:

2010年4月底,有消息称中国银行要提高存量房贷利率,请问存量房贷是什么意思?

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一般意义上,存量房贷是指已经按揭买房但尚未还清的贷款。2008年,为刺激因金融危机影响低迷的房市,各商业银行推出首套房贷款利率七折优惠政策,随后范围扩大至符合条件的存量首套房贷。多数银行的条件是,只要是当年10月27日前购房的贷款者,且无不良信用记录,即可享受房贷的七折利率优惠,而此前首套房贷款利率为基准利率的0.85倍(八五折)。

2010年4月23日,中国银行总行发布了“存量房新政”,将在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。意味着已经实施了一年多的存量首套住房贷款七折利率优惠将恢复为八五折,这使得中行成为首家宣布调整存量房贷款利率优惠的银行。其他各家银行目前仍在观望中,包括建行、工行、北京银行在内的多家银行目前并未提高存量房贷利率,但不排除有进一步跟进的可能。这真的是一个坏透了的消息!!

存量房新政

中国银行称,将严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策。该行除了明确将严格执行此前国务院房贷政策调整要求,此外还将根据与客户合同中的约定,在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

中行表示,对于新购房者而言,将执行总行新的房贷政策。

  • 对于购买建筑面积90平方米以上的首套房家庭,首付比例不低于30%;
  • 对再次申请贷款购买第二套房的,首付比例不低于50%,利率不低于基准利率的1.1倍。
  • 首套房的7折利率将升至85折。
  • 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。

业内人士表示,因七折贷款实质上已不能创造盈利,中行的做法可能引来其他银行跟进。招行与民生两家银行相关房贷业务经理表示,正在等待总行下发相关细则和规定。而建行、工行、光大、北京等银行目前对存量房贷利率也还没有统一的上浮措施,但不排除未来总行会出台相关规定的可能。

27日,招行、农行等商业银行也表示,存量房贷政策目前没接到总行通知,仍维持不变。对于“叫停”存量房新政,中行各分行解释说,因总行下发的新版《个人购房贷款合同》正在制定实施细则,暂未推广,因此存量客户将不做调整。

不过,据了解,随着总行的房贷新政出台,目前咨询的市民非常多。银行人士则认为,如果贸然调整存量房政策,银行会受到比较大的压力。

讨论

有房产界人士表示,若把利率由7折提高至8.5折,将增加贷款人的还贷成本。部分贷款人可能面临无力偿还放贷的问题,甚至出现断供的情况。

对此,商业银行纷纷表示,假设买房者停止月供,则银行有权收回房产将其拍卖,拍卖所得若不能偿还按揭款,则买房人仍负有还款义务。

大多数购房者认为,银行贷款是基于该套房产发放的;假设房屋减值,而购房者断供,银行最大权限在于将房屋收回拍卖,而购房者最大亏损应为首付款和所缴纳月供,银行没有权利对剩余亏空向投资者追偿。

提醒

据了解,购房者可以选的还款方式有等额本息和等额本金还款法两种。

  • 等额本息:每月还款额是固定不变的
  • 等额本金:刚开始月还款额较大,逐月递减。

同样期限内的贷款,等额本金还款法要比等额本息法节省不少利息。例如贷款35万20年期,按7折利率,如果用等额本息还款法,每月还款2150元,用等额本金还款法,还款额前期每月2600元左右,逐月递减至后期每月1400元左右,利息则比等额本息少了差不多2万元。

最省利息的提前还款法:若没有能力一次还清,可在能力范围内提前偿还一部分,剩余的贷款保持每月还款额不变,如此便缩短了还款期限,可以省不少利息。

银行计算利息,是按照所借款项占用的时间来计算的,等额本金之所以比等额本息利息产生得少,原因就是等额本金还款法,前期还的本金较多,剩余的本金占用的时间随之就减少,因而利息也就少。

购房者在选择还贷方式特别是提前还贷方式时,只要以“缩短偿还期限”为准则,自然就能达到“减少利息支出”的目的。

随着近日中国银行宣布取消存量房贷的7折利率,首套房贷的优惠也随之而去,原本打算按部就班还贷的一些市民都在酝酿着提前还贷。

其实提前还贷能不能节约利息支出,就得看是提前几天。因为银行的年利率是按360天计算的,而一年却有365天。因此,对于是1年期的贷款:

  • 若提前还贷,使贷款的实际天数少了360天,你就能节约利息支出。
  • 若使贷款的实际天数大于360天,就会很冤枉地多支付利息。

银行有规定,1年期的贷款,实行“一次性还清贷款本息”的还贷做法:

  • 贷款到期还款,利息按“贷款本金×年利率”计算。
  • 贷款提前还款,按“贷款本金×贷款日利率×贷款实际天数”计算利息。
  • 银行对于日利率的计算公式为:年利率÷360天。

视频

酷六视频:中国银行率先上调存量房贷利率

参考资料

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