2010年4月国务院出台的“新国十条”对遏制房价有哪些有利的措施?

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--Eva 2010年4月20日 (二) 12:06 (CST)

问题具体描述:2010年4月国务院出台的“新国十条”包含哪些内容?


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“新国十条”的内容

2010年4月17日,国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,俗称为“新国十条”。“新国十条”再次重申严打“炒房”现象,对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

“新国十条”的优点:

  • 这是近几年最严厉的调控政策,每一个都是重磅炸弹,是全方位的调控政策,对整个地产业而言,不亚于一次西伯利亚寒流。
  • 此次政策延续并加大了保障性住房的供应、房贷政策收紧、打击圈地屯地等措施的调控力度,对当下房地产市场的弊病加以政策性的深化整治。特别是在房贷政策收紧一项中特别指出,在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,对贷款购买第三套及以上住房的,商业银行可根据风险状况,暂停发放该项住房贷款,这一记猛拳无疑将此次政策深化部分推向了高潮。
  • 这次的政策不仅坚持了传统的调控方向,政府还加大力度推翻了以往的“曲线救市”的路线,注入了前所未有的转型性力量,直指房地产市场的死穴。在国十条中政府破天荒地将调控重点指向了加强政府的执行力和监管力度上,开启了楼市调控的转型风潮。一直以来,由于政策执行力的缺失,造成了开发商捂盘惜售、囤积居奇、哄抬房价这些“恶行”屡禁不止,伴随着开发商拿地冲动的频频高发,“地王”价码接二连三地被刷新纪录,再加上新闻媒体也在一旁“煽风点火”,最终造成了不利于房市平稳健康发展的舆论氛围。在这次新政中还专门提到了“加大交易秩序监管力度,加强对房地产开发企业购地和融资的监管”,“新闻媒体要加强正面引导”等政策内容,由于国十条开创性地用大篇幅深刻强调提高政府的监管和执行力,从而把这次次宏观调控推向了“史无前例”的转型高度。

“新国十条”的政策漏洞:

  • 政府调控房地产市场的行政手段主要有三种:一是建设保障房;二是限制拥有房数量,提高按揭比例;第三就是税收。“新国十条”前两种手段已经在使用了,惟有税收调控,文件仅仅提到了“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”,并未出台实际的落地政策。
  • 通知中关于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”的说法细细品来着实模糊,陈述缺乏明确的指向性,各地方在操作时很容易偷换概念进行混淆处理,房价何等高度堪算过高?多快的涨幅堪称过快?供求比达到什么程度算供应紧张?这些问题恐怕很难寻找出准确的标准答案,这无疑在今后的政策实施中埋下了“定时炸弹”,留下了政策执行的漏洞,这也就休怪日后地方政府来钻政策的空子了。
  • 如何界定“第三套房”成为难解的问题、政策盲点,因为目前还未有定义标准。

社会对“新国十条”的评价:

  • “新国十条”中关于“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”的条款,蕴含两层含义:一方面为传闻中的房产税出台埋下伏笔,另一方面也是给市场增加预期,即调控力度将越来越严格。如果说信贷调控主要作用是阻止新的投资投机行为,房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控,威力不可小视。
  • 除了对购房者征收的税费外,土地增值税的全面清理带给部分开发商的也将是毁灭性灾难。土地增值税虽然早在1994年就已提出,但很多城市实际上并未足额征收。上市公司里,也只有万科等极少数企业预提了土地增值税,如果国家税务总局动真格的,全面清理土地增值税,后果很严重。
  • 个别城市出现的物业税“替身”呼之欲出,上海正在研究开征的“房产保有税”和重庆提到的“特别房产消费税”都被业界解读为疑似“物业税”。业内人士对此指出,前者实质为一种财产税,后者则是一种对消费行为的征税。
  • 此次调控政策对于能够刺激开发成本,以及对开发商出售回笼资金形成依赖作用的加息问题并没有如期而至,从而在开发商主动降价道路上也设置了一道“前途未卜”的关卡。由此可见,本轮楼市调控也留下了政策升级强化的空间,如果现有政策无法降住居高的房价,将有更加严厉的调控政策继续出台发挥抑制作用。

“国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”原文

                                   国发〔2010〕10号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)印发后,全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题,现就有关问题通知如下:

一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

(一)统一思想,提高认识。住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,采取坚决的措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。

(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。

二、坚决抑制不合理住房需求

(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行。

(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

三、增加住房有效供给

(五)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划,并切实予以落实。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。

(六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批,尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

四、加快保障性安居工程建设

(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房,地方各级人民政府要加大投入,中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设),并在2010年7月底前向全社会公布。

五、加强市场监管

(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

(九)加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场。

各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查,及时纠正和严肃处理违法违规行为,检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查,确保检查工作取得实效。

(十)完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

国务院各有关部门要根据本通知精神,加快制定、调整和完善相关的政策措施,各司其职、分工协作,加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导,大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果,引导居民住房理性消费,形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

                                         国务院

                                       二○一○年四月十七日

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